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29 Mar 2024,    Tipps,    0

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Kündigung des Mietvertrages


Kündigung des Mietvertrages

Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter sind ausnahmslos in den Paragrafen 353 bis 580a im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB geregelt). Diese gelten allerdings mehr dem Schutz des Mieters als des Vermieters.

Wie lange beträgt die ordentliche Kündigungsfrist meines Mietvertrages und wie muss sie erfolgen?

Solange im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss nicht vereinbart wurde und diese nicht auf eine bestimmte Zeitspanne beschränkt ist, kann der Mieter jederzeit mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten - immer zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB) - das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Die Kündigung muss schriftlich (§568 BGB) erfolgen und spätestens am dritten Werktag eines Monats den Vermieter erreicht haben. Andernfalls kann sich die Kündigung Ihres Mietvertrages um einen Monat nach hinten verschieben und im letzten Monat müsste die doppelte Miete gezahlt werden.

Wichtig ist, dass man bei der persönlichen Übergabe des Kündigungsschreibens immer einen Nachweis erhält. Sollte man die Kündigung über den postalischen Weg an den Vermieter zukommen lassen, ist eine Sendung per Einschreiben empfehlenswert. Auch eine schriftliche Bestätigung kann im Falle eines Rechtsstreits für Klarheit sorgen.

Was bedeutet außerordentliche Kündigung des Mietvertrages und wann kann man von diesem Recht Gebrauch machen?

Im Normalfall beträgt die ordentliche Kündigungsfrist drei Monate immer zum Ablauf des übernächsten Monats (s. Abs. oben). Jedoch gibt es gewisse Umstände bei denen beide Vertragsparteien von einer außerordentlichen Kündigung Gebrauch machen können.

Aber auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses muss diese formgerecht erfolgen. Daher ist es von Vorteil, sich vorab zu erkundigen, welche Gründe gegeben sein müssen und wie man dabei vorgehen sollte.

Mängel an der Mietwohnung

Wurde der Vermieter mehrmals auf die Mängel der Mietwohnung hingewiesen und der Vermieter reagiert nicht und ist auch nicht bereitwillig, diese Mängel zu beheben, so kann man fristlos, ohne Beachtung der Kündigungsfrist im Mietvertrag, kündigen. Unter Mängel versteht man die eingeschränkte oder gar unmögliche Nutzung der vertragsmäßig festgelegten Mieträume. Schimmel und/oder Wasserschäden sind beispielsweise solche Mängel.

Vorliegen einer Gesundheitsgefährdung durch den Zustand der Wohnung

Alles was eine gesundheitliche Gefährdung für die Bewohner hervorrufen kann, wie z.B. Schimmel und evtl. die Verwendung von giftigen Baumaterialien, können zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung durch den Mieter führen. Dabei ist der Mieter in der Beweispflicht und muss mit Hilfe eines Sachverständigen die Gesundheitsgefährdung nachweisen können.

Eine durch den Vermieter herbeigeführte Vertragsverletzung

Verschafft sich der Vermieter, durch zurückbehalten eines Ersatzschlüssels, einen nicht abgesprochenen Zutritt in die Wohnung oder werden die Nebenkostenabrechnung bewusst gefälscht und/oder eine überhöhte Miete in Rechnung gestellt, kann der Mieter außerordentlich und fristlos kündigen. Dies trifft auch zu, wenn der Vermieter körperlich handgreiflich wird und den Mieter beleidigt (Das Verletzen eines Anderen mit herabwürdigenden Äußerungen, Gesten oder Tätlichkeiten sind im §185 StGB fest verankert)>.

Mietrückstand in zwei aufeinanderfolgenden Monaten

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht für den Vermieter ein fristloser Kündigungsgrund, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. (Quelle BGB Mietvertrag außerordentliche Kündigung).

Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht

Gefährdet der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflicht, so hat der Vermieter das Recht sich auf § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berufen und dem Mieter außerordentlich fristlos kündigen.

Tod eines oder des Mieters

Beim Tod eines Mieters treten dessen Erben in das Mietverhältnis ein. Dabei sind sowohl der Vermieter als auch die Erben nach §564 BGB dazu berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen.

Sonderkündigungsrecht für den Mieter nach Ankündigung einer Modernisierung

Plant der Vermieter eine Modernisierung der Mieträume oder des Hauses und kündigt diese beim Mieter an, muss der Mieter bis zum Ende desselben Monats kündigen. Das Mietverhältnis zwischen den Vertragsparteien endet dann somit außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats.

Wenn die Einhaltung einer ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar ist

Wenn eine andauernde und enorme Ruhestörung der Fall ist und andere Mieter oder der Vermieter den Hausfrieden permanent stören.

Der außerordentliche Kündigungsgrund muss immer in der schriftlichen Kündigung detailliert angegeben werden. Sollten Sie nicht die richtige Formulierung für ein derartiges Kündigungsschreiben verfassen können, kann ein Anwalt Ihnen die nötige Hilfestellung geben.

Sollte der Vermieter Ihnen das Mietverhältnis fristlos kündigen, sollten Sie ggf. an erster Stelle das Kündigungsschreiben durch einen Fachmann prüfen lassen.

In einigen Fällen kann die Kündigung fürs Erste verhindert werden. Durch den Zahlungsverzug entstandenen Mietrückstand kann man durch den Ausgleich so die fristlose Kündigung erst einmal verhindern.

Sollte der Mieter sich jedoch weigern, trotz Mietrückstand und Zahlungsverzug die Wohnung zu räumen, kann der Vermieter mit Einhaltung einer Frist von vierzehn Tagen nach Bekanntgabe der fristlosen Kündigung eine Räumungsklage einreichen. Man bezeichnet diese Zeitspanne auch als Ziehfrist.

Wenn der Mieter sich trotz Aufforderung weigert, die Wohnung zu verlassen hat der Gerichtsvollzieher das Recht, Gewalt anzuwenden. Dies ist nicht in Form von Körperverletzung gemeint, sondern in Form von Schlösser aufbrechen. Vermietern wird daher empfohlen, die Wohnung zu prüfen, ob sie evtl. Anspruch auf Schadensersatz haben.

Für Vermieter sind die gesetzlichen Kündigungsfristen meist länger als für Mieter. Ziel ist dabei willkürliche Kündigungen zu verhindern und so die Mieter zu schützen. Ohne gesetzlich anerkannten Grund kann ein Vermieter dem Mieter nicht so leicht die fristlose Kündigung aussprechen.

Eigenbedarfskündigung: Wie sollte eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter erfolgen und welche Rechte hat der Mieter und der Vermieter?

Während der Mieter für seine Kündigung des Mietvertrages keinerlei Gründe angeben muss, ist die Kündigung durch den Vermieter eindeutig schwieriger. Diese Kündigung muss auch schriftlich erfolgen und begründet werden, weshalb ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung des Mietvertrages, wie z. B. die Kündigung wegen Eigenbedarf, besteht.

Die gesetzliche Kündigungsfrist bei einer Eigenbedarfskündigung sind entweder im Mietvertrag geregelt oder richten sich nach den gesetzlichen Vorgaben im BGB.

Diese sind wie folgt:

Mietdauer 5-8 Jahre 0-5 Jahre Ab 8 Jahre
Kündigungsfrist 3 Monate 6 Monate 9 Monate





Auch in diesen Fällen haben die Mieter die Möglichkeit und das Recht bis zum Ende der Kündigungsfrist Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen. Auch eine Ablehnung seitens des Vermieters müssen begründet werden.

Jedoch werden die Interessen des Mieters im Härtefall über die der Vermieter gestellt und haben Vorrang. Mieter müssen darauf achten, dass die Widerspruchsfrist eingehalten wird, damit dieser wirksam und berücksichtigt wird.

Welche Gründe werden bei der Eigenbedarfskündigung anerkannt?

  • • Selbst Nutzung der Wohnräume
  • • Verwandte des Vermieters benötigen eigene Wohnräume
  • • Veränderung der Lebensumstände
  • • Vergrößerung der Familie oder der Einzug von Pflegepersonal
  • • Wohnraumbedarf sinkt
  • • Haustände zusammenführen oder bedarf eines größeren Wohnraums
  • • Pflegebedürftige Angehörige

Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters sind im § 573 BGB fest verankert. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist lt. dem Paragraphen ausgeschlossen. Der bestehende Bedarf muss für jede Person, für die dieser angemeldet wird, hinreichend begründet werden.
 Ist der Bedarf nicht nachweislich vorhanden, gilt der Kündigungsgrund als vorgetäuscht und es kann sich um den Strafbestand des Betruges handeln. Dieser Strafbestand kann neben strafrechtlichen Konsequenzen auch zu Schadensersatzansprüchen durch den Mieter führen. Wird eine Vortäuschung nachgewiesen und der Mieter will Schadensersatzansprüche geltend machen, so sind die gesamten Kosten für den Umzug nur die Spitze des Eisbergs. Der Schadensersatz umfasst alle Kosten, die mit der Kündigung zusammenhängen und darunter können Anwaltskosten, Kosten für die Wohnungssuche, Renovierung sowie auch Mehrkosten für die neue Wohnung fallen. 

Ist die Kündigung wegen Eigenbedarf gerechtfertigt und der Mieter weigert sich auszuziehen kann der Vermieter  Nutzungsentschädigung geltend machen. 

Bei einem unbefristeten Mietvertrag hat der Vermieter das Recht eine Eigenbedarfskündigung mit der Angabe von Gründen auszusprechen. Dies gilt aber nicht bei einem befristeten Mietvertrag. Eine Ausnahme stellt der Eigenbedarf bei Zweifamilienhäusern dar. Hier können Vermieter ohne eine Angabe von Gründen kündigen, egal ob es sich um einen unbefristeten Mietvertrag oder Eigenbedarf handelt.

Der Ausschluss von Eigenbedarf im Mietvertrag ist eine Option. Durch entsprechende Vereinbarung bzw. Klauseln kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen bestimmten Zeitraum oder generell ausgeschlossen werden. 

Wann ist die Kündigung vom Mietvertrag unwirksam?


Erfolgt die Kündigung des Mietvertrages nicht schriftlich bzw. ohne Unterschrift oder enthält sie Form- oder inhaltliche Fehler, kann sie unwirksam sein. Geben beispielsweise Vermieter keine Gründe für die Kündigung an, ist diese regelmäßig unwirksam. Eine Eigenbedarfskündigung ist dann unwirksam, wenn der Bedarf nicht besteht oder während der Kündigungsfrist wegfällt. Auch das Nichtbenennen von Gründen führt in der Regel zur Unwirksamkeit. Der letzte Schritt auf Unwirksamkeit kann eine Feststellungsklage sein, wenn die Richtigkeit der Kündigung angezweifelt wird. In solchen Fällen ist die fachmännische Hilfe eines Anwalts immer von Vorteil. 
Ist eine Kündigung nicht gültig, dann besteht das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten weiterhin. 
Mieter müssen im Gegensatz zu den Vermietern keine Gründe für eine ordentliche Kündigung angeben. Sie können jederzeit kündigen, jedoch müssen die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen eingehalten werden. Sollten diese Zeitpunkte missachtet oder falsch berechnet werden, so ist auch diese Kündigung unwirksam. Das Mietverhältnis bleibt bis zur erneuten und fristgerechten Kündigung weiterhin bestehen. 
Ausschlüsse, die im Mietvertrag zeitlich festgelegt wurden, haben für beide Vertragsparteien Bestand und sind daher von beiden Seiten zu betrachten. Die Kündigung darf in diesem Fall erst nach Ablauf dieser Zeit erfolgen.

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