Wissenswertes über die Nebenkostenabrechnung
Wir haben uns für unsere Kunden schlau gemacht und informieren Sie hier über alles Wissenswerte über die Nebenkosten und die Nebenkostenabrechnung. Die Nebenkostenabrechnung liegt einmal jährlich im Briefkasten und jeder Mieter weiß, dass diese auch unangenehme Überraschungen bereithalten kann.
Ihr Vermieter ist dazu verpflichtet, Ihnen als Mieter jährlich eine übersichtliche und nachvollziehbare Abrechnung mit allen Betriebskosten für das laufende Jahr persönlich auszuhändigen oder per Post zuzustellen. Achten Sie als Mieter genauestens darauf, dass der Abrechnungszeitraum aufgeführt ist. Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Abrechnung eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet. Ist die Nebenkostenabrechnung allerdings mit einer automatischen Einrichtung erstellt worden, ist eine maschinelle Unterschrift ausreichend.
Welche Details führen zu formellen Fehlern?
➥ Falsche Bestimmung des Abrechnungszeitraums (§ 556 III 1 BGB)➥ Abrechnungsfrist wurde nicht eingehalten (§ 556 III 2 BGB)
➥ Ist die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar vom Vermieter wiedergegeben worden
➥ st die Abrechnung nicht vom Vermieter oder einer vom Vermieter beauftragten Person, wie Hausverwalter, Rechtsanwalt, Steuerberater oder ein Vertreter mit Originalvollmacht, die vorliegt, erstellt worden (§ 174 I BGB)
➥ Eine mündliche Mitteilung, die für den Mieter in zumutbarer Weise nicht nachprüfbar ist
➥ Die Beiträge anhand des Umlageschlüssels nicht nachvollziehbar sind
➥ Der Anteil des Mieters aus den Gesamtkosten nicht erkennbar ist
➥ Die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen nicht erfasst sind
➥ Die Position „Dienstleistungen“ ohne weitere Erklärung erfasst wurde
➥ Schätzungen oder Schätzung, die zwar erlaubt, aber nicht als solche erkennbar sind
➥ In der Nebenkostenabrechnung zum Beispiel "Irrtum Vorbehalten" enthalten ist
Alle oben genannten Punkte zählen bei der Nebenkostenabrechnung als formell fehlerhaft und der Mieter kann eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung verlangen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung innerhalb der Abrechnungsfrist nicht nach, wird die Nachzahlung nicht fällig.
Schreib- oder Rechenfehler können leicht korrigiert werden und berühren daher nicht die Ordnungsgemäßheit.
Was sind umlagefähige Betriebskosten
Neben der Kaltmiete für eine Wohnung kommen auf Mieter diverse weitere Kosten zu, die später einen erheblichen Teil der Nebenkostenabrechnung ausmachen können. Dabei handelt es sich um die sogenannten Betriebskosten, die der Vermieter auf seine Mieter umlegen kann. Diese setzen sich unter anderem wie folgt zusammen:
➥ Heizung und Warmwasser,
➥ Allgemeinstrom,
➥ Abwassergebühr,
➥ Straßenreinigung,
➥ Müllabfuhr,
➥ Hausmeister
Wenn Sie die Aufstellung der gesamten umlagefähigen Betriebskosten nachlesen möchten, dann können Sie diese online in der Betriebskostenverordnung.
Wichtig für Mieter: Vergleichen Sie die Umlagen mit den im Mietvertrag aufgeführten Kosten. Denn sonstige Betriebskosten wie zum Beispiel Wartungszahlungen für Rauchmelder, die nicht im Mietvertrag festgehalten wurden, sind in der Regel nicht auf den Mieter umlegbar.
Verteilung der Heizkosten
Die Aufteilung der Heizkosten zwischen den Mietern ist gesetzlich geregelt. Bei Zentralheizungen werden mindestens 50 Prozent, maximal 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet. Der verbleibende Teil wird entsprechend der Bewohnbarkeit des jeweiligen Mieters verteilt. Erfolgt die Verteilung nicht entsprechend der gesetzlichen Vorgaben, können Sie als Mieter die geforderten Heizkosten grundsätzlich um 15 Prozent mindern.
Wer mietet, muss nicht nur seine Grundmiete zahlen, sondern in der Regel auch eine Anzahlung auf die Nebenkosten. Dies führt häufig zu Konflikten zwischen den Mietern und Vermietern. Dies liegt manchmal an dem unterschiedlichen Verständnis von Nebenkosten. Wir haben für Sie zusammengefasst, worauf Sie als Mieter bei der sogenannten zweiten Mieten achten müssen.
Gestaltung der Nebenkostenabrechnung
Die Betriebskosten werden nach einem Verteilungsschlüssel an die Mieter des Hauses verteilt. Neben der reinen Wohnfläche kann auch nach Anzahl, der im Haushalt lebenden Personen oder nach tatsächlichem Verbrauch umgelegt und abgerechnet werden. Dabei muss nicht für alle Posten der gleiche Verteilerschlüssel verwendet werden. Zwingend erforderlich für die Nachvollziehbarkeit der Nebenkostenabrechnung sind jedoch die Angabe des genauen Abrechnungszeitraums von maximal zwölf Monaten, eine Auflistung der Gesamtkosten der Wohnung oder des Hauses – aufgeschlüsselt nach den einzelnen Betriebskosten – sowie die Berechnung der jeweiligen Anteile für Sie als Mieter, inklusive der Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels. Aus der Abrechnung muss hervorgehen, wie hoch die Differenz zu den bereits gezahlten Vorauszahlungen ist und so übersichtlich gestaltet sein, dass sie rechnerisch nachvollziehbar ist.
Fristen für die Nebenkostenabrechnung
Auch wenn der Abrechnungszeitraum nicht automatisch mit dem Kalenderjahr übereinstimmen muss, ist die Erstellung der Nebenkostenabrechnung einmal im Jahr fällig. Achten Sie auf einen Zeitraum von maximal zwölf Monaten. Wenn der Vermieter die Frist von zwölf Monaten verpasst, hat er die Einforderung der Nachzahlung verwirkt und muss die Kosten dafür selbst tragen. Sie als Mieter können aber auch nach Ablauf der zwölf Monate noch auf die Abrechnung der Betriebskosten sowie der Auszahlung eines Guthabens bestehen. Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung haben Sie noch mindestens zwei Wochen Zeit, diese auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen und gegebenenfalls eine Korrektur und Einsicht in die Rechnungsbelege und Gebührenbescheide einzufordern. Erst nach gründlicher Prüfung sollten Sie eine eventuelle Nachzahlung an Ihren Vermieter leisten.
Folgende Angaben müssen in der Abrechnung lt. Verfassung des Bundesgerichtshofes enthalten sein
➥ Die Angabe des Abrechnungszeitraumes➥ eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
➥ der Verteilerschlüssel
➥ die Berechnung des Kostenanteils für den einzelnen Mieter
➥ der Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen
Wie hoch können die Nebenkosten ausfallen?
Wenn Sie von den oben genannten Durchschnittswerten ausgehen, sollten die Nebenkosten nicht mehr als zehn Prozent betragen, es sei denn, es gibt einen Grund, den der Mieter auch bei der Unterzeichnung des Mietvertrags hatte.
Auch wenn Ihnen die Rechnung für die Leistungen zu hoch erscheint, sollten Sie die Nachzahlung rechtzeitig überweisen. Wenn der zu Unrecht einbehaltene Betrag einer Monatsmiete entspricht und Sie versäumen diese Zahlung zu leisten, hat Ihr Vermieter das Recht auf Kündigung des Mietvertrags.
Es gibt meistens verschiedene Gründe, weshalb Mieter Ihre Nebenkostenabrechnung von der Verbraucherzentrale prüfen lassen möchten und zu den häufigsten Gründen zählen, die späte Zustellung oder das die Nachzahlung entgegen der mietvertraglichen Vereinbarungen verlangt werden.
Eindeutig geregelt ist die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter für die Zahlung der Betriebskosten im Bürgerlichen Gesetzbuch.
556 BGBbesagt, dass die Zahlung entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung geleistet werden kann.
Der Verbraucherschutz greift bei einer nicht rechtzeitig gelieferten Nebenkostenabrechnung im Interesse des Mieters und der Vermieter kann in diesem Fall keine Ansprüche mehr geltend machen.
Das vorhandene Guthaben des Mieters verfällt jedoch nicht und muss selbstverständlich auch nach der Frist ausgezahlt werden. Ist die Verspätung ohne Verschulden des Vermieters entstanden, so gilt die Forderung auch über die Frist hinaus.
